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房企加碼深圳商業地產項目

發布時間:2019年08月23日 16:05    來源:南方日報
  隨著房地產存量時代大幕的開啟,對房企而言,獲取優質商業地產籌碼的重要性顯著提升。
 
  過去一年,華潤置地繼續領跑中國商業地產,深圳房企也不甘落后,深業、鴻榮源、萬科、京基、星河等都拿出了得意作品。
 
  深圳地產評論員李宇嘉認為,商業和住宅項目差別大,商業要自持,要考慮房企資金流投資和收益周期匹配,考驗房企的運營、招商能力。
 
  之所以能吸引房企加碼深圳市場,在于深圳商業地產行業的自身優勢。在李宇嘉看來,深圳這么多房企加碼商業地產板塊,與深圳的城市經濟活躍度有關。深圳年輕人居多,人口凈流入量大,消費者注重體驗性、差異化。“很多專注商業地產的企業,在其他地方做不好,但在深圳就做得不錯。”
 
  房企布局商業項目
 
  近幾年,深圳商業地產市場競爭激烈,尤其2017年,是深圳商業地產的變局之年。
 
  首先,商業地產數量與質量齊升。據贏商網統計,2017年深圳新開業購物中心達15個,商業體量達145萬平方米。這一年,萬象天地、壹方城等商業旗艦項目啟用。凱德集團在深圳的商業首秀項目來福士推出,社區商業佐阾虹灣購物中心正式營業,大鵬、坪山迎來各自首個商業綜合體。
 
  也是這一年,萬科成為同城商業地產運營商印力集團的基石股東。此后,萬科成立兩只商業地產投資基金,將旗下商業項目大部分打包給印力統一運營管理,搭建起萬科商業地產運營平臺,作為萬科城市配套服務生態系統的重要一環。
 
  在萬科的助力下,到2018年,印力已管理商業項目126個,覆蓋中國58個城市,總建筑面積超過1000萬平方米,僅次于萬達。
 
  華潤置地打造的萬象城,被譽為中國購物中心行業的領跑者。截至2018年,華潤置地在營投資物業總建筑面積達921萬平方米,租金收入達95.2億元。
 
  作為以商業地產為主的上市公司,深圳星河商置與華潤置地相比,體量小、水平低,但也開始形成自己的發展特色。2018年,星河商置服務面積超230萬平方米,項目已遍及深圳、廣州、惠州等城市。
 
  對面臨增量天花板的房企而言,商業地產是一個巨大的投資機遇,但投資僅僅是第一步,如何實現真正的資產增值才是未來核心。
 
  城市購物坐標快速迭代
 
  對老深圳人而言,從早年東門到華強北百貨的百貨商場時代,再到萬象城、COCOPARK、益田假日廣場、海岸城等標志性購物中心為引領的購物中心時代,再到近年萬象天地、壹方城、深業上城等新城市坐標時代,深圳的商業地產項目實現了從無到有到高大上的快速迭代。
 
  對于房企而言,深圳商業地產開發雖然時間短,但積累了完整的中國商業地產發展素材。1985年1月18日,深南天虹開業,正式開啟深圳零售業的征程。1994年7月,萬佳百貨華強北店開業,成為當時客流一大集中地。1996年,歲寶百貨推出深圳史上首個營業面積上萬平方米的單體商場。
 
  從業態來看,百貨商場集納了服裝、美妝、珠寶、電器等零售業態,還包括餐飲業態等,但缺乏娛樂休閑內容,顯得單一。
 
  到2000年,銅鑼灣集團在華強北創造性地推出Cmall,集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體,初具購物中心雛形,Cmall模式之后走向全國,“商業地產”概念開始出現。
 
  真正打入人心的是2004年萬象城的亮相,其采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式,4家主力店和近300個國內外知名品牌專門店,一下子將消費者帶入新消費時代。
 
  之后,深圳CBD區域的星河COCOPARK與南山濱海購物中心海岸城相繼在2006年與2007年開業,進一步改變了深圳市民的消費模式。
 
  原關外片區商業氛圍缺失狀態也開始彌補。近年來,隨著原關內外一體化、深圳“東進西拓”以及粵港澳大灣區建設的推進,深圳城市建設不斷擴展,各區差距縮小,標桿商業項目層出不窮,形成“一城多核心”的新商業格局。
 
  2018年,深圳新開業商業項目16個,新增商業體量超110萬平方米。從業態來看,商業綜合體已進入生活休閑體驗為主的空間。
 
  新消費熱點開始呈現
 
  豐富的市場經驗,多元的競爭格局,充足的客、物流量,足量的商業人才,為房企進軍深圳商業地產提供了條件。
 
  按照華潤置地2018年年報中的判斷,購物中心為代表的投資物業是其重點發展的業務板塊,未來兩三年仍將是新建購物中心投入運營的高峰期。
 
  記者發現,運營了14年的深圳萬象城,在2018年評估值為90.32億元,租金收入為10.17億元,較2017年增長了9.5%,平均出租率連續兩年保持在99.5%。開業才一年的深圳萬象天地,2018年租金收入達3.73億元,較上年增長了496.4%,平均出租率達到96.9%。
 
  “商業地產講商業操盤能力,要研究客戶、研究市場、客戶細微需求變化把握,這些是最重要的。”李宇嘉認為。
 
  隨著年輕一代消費者的不斷成長,當下體驗式經濟開始大行其道,商業項目漸漸不再以“巨無霸”為主導,“小而美”的區域型、社區型商業越來越受歡迎。10萬平方米以下中小體量的商業項目因為招商更靈活、管理更方便、業態更個性化,成為各大開發商、年輕一代消費群體青睞的對象。
 
  未來商業地產將如何發展?一些專家認為,購物中心的消費趨勢將偏向95后、00后群體,寵物經濟、兒童經濟、網紅經濟或成消費熱點。
 
  記者走訪深圳多家商場發現,除了一些商業地標以及全球知名的品牌旗艦店,普通的商業空間運營已經與以往大為不同,在空間設計、服務體驗方面具備年輕化和個性化特征,具有群體標識性或者文化內涵、社交屬性的商業空間更受歡迎,比如奈雪的茶、喜茶等新式茶飲店已被很多商場引入,作為吸引客流的“推手”。
 
  李宇嘉推測,傳統以單一購物為需求的商場將進一步變得冷清,除了文化屬性、社交屬性,新零售智能體驗功能強的店鋪也將引起關注。
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